Inom eller utom detaljplan

Det är skillnad på hur ett bygglov prövas beroende på om det finns en detaljplan eller inte. På Gotland prövas de flesta ansökningar utanför detaljplan.

Inom ett område med detaljplan är markens användning och bebyggelsens utformning redan reglerad. Vid bygglovsprövningen bedöms därför främst om den planerade åtgärden stämmer överens med detaljplanens bestämmelser och uppfyller kraven i plan- och bygglagen (PBL).

Utanför detaljplan saknas denna reglering. Miljö- och byggnämnden måste därför göra en mer omfattande lämplighetsprövning, där bland annat markens lämplighet för bebyggelse, hänsyn till landskapsbild, natur- och kulturvärden samt allmänna och enskilda intressen bedöms. På Gotland är detta särskilt betydelsefullt eftersom endast cirka 2 procent av öns yta omfattas av detaljplan. Det innebär att merparten av bygglovsansökningarna prövas utanför detaljplan.

I vissa fall kan en åtgärd vara av sådan omfattning eller ingå i ett område med ett sådant utvecklingstryck att markens användning behöver planeras i ett större sammanhang. Då kan det krävas att en detaljplan tas fram innan bygglov kan prövas. Syftet är att säkerställa att markens användning och bebyggelsens utformning prövas samlat när en åtgärd ingår i ett sammanhang där regionen antingen nu eller inom en viss framtid måste planera bebyggelse i ett större sammanhang

Att regionen bedömer att en detaljplan krävs innebär dock inte att byggnation senare kommer att kunna tillåtas. Under detaljplaneprocessen prövas om marken är lämplig för den tänkta användningen. Den prövningen kan leda till att området bedöms vara mer lämpligt för annan markanvändning än bebyggelse eller att den planerade bebyggelsen behöver ändras eller inte kan genomföras.

Ligger din fastighet inom detaljplanerat område? Gå till karttjänsten för att ta reda på det.

Om din fastighet omfattas av en detaljplan är det nästan alltid en fördel att anpassa ditt projekt efter planens bestämmelser. Det gör prövningen enklare och ökar möjligheten till en snabb och förutsägbar handläggning.
Detaljplanen är framtagen för att skapa en genomtänkt utveckling av området. Den reglerar bland annat var och hur du får bygga, hur stor byggnaden får vara och hur marken får användas. När din ansökan följer detaljplanen blir det enklare för miljö- och byggnämnden att bedöma att åtgärden är lämplig.

Om du istället vill bygga i strid med detaljplanen krävs en mer omfattande prövning. Nämnden behöver då bland annat bedöma om avvikelsen kan tillåtas enligt plan- och bygglagen. Det innebär ofta att handläggningen blir mer komplicerad och att möjligheten att få bygglov kan vara mer osäker.

Det är samtidigt viktigt att känna till att många mindre åtgärder är bygglovsbefriade. Flera av dessa får dessutom utföras även om de inte följer detaljplanens bestämmelser, förutsatt att de uppfyller villkoren för den aktuella lovbefrielsen. Det kan till exempel handla om vissa mindre komplementbyggnader, tillbyggnader eller andra åtgärder som enligt plan- och bygglagen inte kräver bygglov.

Om ditt projekt ryms inom reglerna för en lovbefriad åtgärd kan det därför vara ett bättre alternativ än att ansöka om bygglov för en åtgärd som avviker från detaljplanen.

Innan du bestämmer dig är det bra att fundera över vilka möjligheter som finns. I många fall kan en mindre justering av projektet göra att det följer detaljplanen och blir enklare att pröva. I andra fall kan en lovbefriad åtgärd vara ett bättre alternativ.